Periodo de validez de una tasación inmobiliaria
La tasación refleja el valor de la vivienda en un momento determinado. Dado que los precios de mercado fluctúan, el valor del inmueble puede cambiar con el tiempo.
Normativas aplicables
Existen varias regulaciones que rigen la tasación de inmuebles en países como los Países Bajos, Paraguay, Ecuador, Kazajistán, entre otros.
Además, es importante señalar que las propiedades sujetas a regímenes de protección especial tienen normativas y procedimientos específicos de tasación, regulados en algunos casos por los marcos jurídicos de las comunidades autónomas.
Regulaciones y requisitos para la tasación de viviendas protegidas
Las viviendas sujetas a regímenes de protección especial no siguen las mismas fórmulas, procedimientos ni requisitos que las viviendas convencionales, ni para su compra ni para su venta.
Los precios de estas viviendas, junto con los terrenos que ocupan, son establecidos por el Estado y las comunidades autónomas, y su evolución con el tiempo depende del incremento anual del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Además, los intereses no dependen de las fluctuaciones del valor catastral o del mercado, sino de las disposiciones de los organismos gubernamentales, decretos ejecutivos y consejos de ministros, que los ajustan anualmente en distintos países.
Cada comunidad autónoma establece su propia legislación para calcular el precio de la vivienda protegida, también conocida como vivienda de protección oficial (VPO). Esta complejidad dificulta un análisis detallado de cada caso particular.
Cada propiedad o finca rural situada en suelo urbanizable tiene un precio máximo de venta fijado por la comunidad autónoma. La tasación de este tipo de inmuebles no puede superar dicho precio, pero esto no significa que la valoración final coincida exactamente con él. Es decir, la tasación de una vivienda protegida puede arrojar un valor inferior al máximo fijado por la administración.
Factores que influyen en el valor de una vivienda o finca rural
Varios elementos afectan al valor de mercado de una vivienda y, por lo tanto, son analizados durante el proceso de tasación:
- Valor de mercado de la vivienda. Es el punto de referencia inicial, salvo en el caso de las viviendas protegidas, que están sujetas a un régimen especial.
- Ubicación y proximidad a servicios. Una casa bien situada tiene mayor valor. Existen zonas más demandadas que otras. La cercanía a servicios esenciales como tiendas, centros comerciales, colegios o estaciones de servicio puede incrementar el precio de la propiedad.
- Antigüedad del inmueble. Las edificaciones más antiguas suelen tasarse a un valor inferior.
- Calidad de los materiales de construcción. Si los materiales son de buena calidad, la edificación será más sólida y su valor será mayor.
- Situación del inmueble dentro de la propiedad. En el caso de apartamentos o viviendas adosadas, los pisos altos y la orientación sur suelen ser los más valorados.
Auditoría inmobiliaria, auditoría de la propiedad, tasación inmobiliaria y auditoría técnica de inmuebles
Auditoría técnica de inmuebles
La auditoría técnica de inmuebles es la inspección de los sistemas de una vivienda, como la calefacción o el suministro de agua. Estos sistemas tienen un costo específico, una vida útil determinada y requieren valoración.
La auditoría evalúa las mejoras, reparaciones y mantenimiento periódico de los sistemas de la vivienda. Se inspeccionan sus componentes, se comprueba su funcionamiento y se analizan los documentos de reparación y mantenimiento (si existen).
Una auditoría técnica incluye la revisión de los sistemas de calefacción, aire acondicionado, ventilación, suministro eléctrico, agua caliente y fría, seguridad, así como las tecnologías de domótica (hogar inteligente).
También es necesaria una auditoría estructural para evaluar los elementos constructivos de la vivienda. El estado real de la estructura puede no ser visible tras el revestimiento o la fachada, por lo que solo un experto puede determinar el estado de conservación del edificio. Un mantenimiento técnico adecuado puede prevenir grandes gastos o malas inversiones.
Auditoría catastral, legal y financiera de la propiedad
Las auditorías catastrales, legales y financieras son procedimientos independientes. Por ejemplo, al comprar un terreno, es fundamental obtener información detallada sobre su registro catastral, sus límites y la existencia de áreas protegidas cercanas, como ríos o lagos.
